A ordem de demolição de construção em APP pode ser convertida em indenização
Proporcionalidade, terceiros de boa-fé e os limites do AgInt no AREsp 2.110.631/SC (STJ, Segunda Turma)
1. O problema
Nas ações civis públicas ambientais, a constatação de que uma construção ocupa Área de Preservação Permanente costuma conduzir a um desfecho quase automático: demolição e recuperação da área. A lógica é conhecida. Se o dano decorre da ocupação, a reparação mais completa seria desfazê-la.
O julgamento do AgInt no AREsp 2.110.631/SC pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, concluído em 4 de agosto de 2026, introduz uma variável relevante nesse raciocínio. Por maioria, a Turma afastou a demolição integral de um edifício residencial erguido em faixa de restinga e converteu a obrigação de demolir em perdas e danos suplementares.
O objetivo deste texto é examinar, a partir da ementa, em que condições essa conversão foi admitida, como o valor da indenização foi definido e quais limites o próprio julgado impõe à sua invocação.
2. O caso, nos termos da ementa
O agravo interno foi interposto contra decisão que havia dado provimento a recurso especial para determinar a demolição integral do edifício, situado em faixa de restinga na zona costeira urbana.
A ementa registra um conjunto de circunstâncias que viria a pesar na solução:
- o empreendimento foi edificado com amparo em autorização judicial e com lastro em legislação municipal;
- o terreno está separado da praia e da vegetação remanescente por via pública consolidada desde a década de 1970 e é cercado por condomínios vizinhos de estrutura idêntica;
- as 24 unidades autônomas foram legitimamente comercializadas a terceiros de boa-fé;
- o próprio STJ, em ao menos três oportunidades, validou e permitiu a continuidade das obras, o que, nos termos da ementa, contribuiu para a percepção de legalidade do empreendimento, notadamente perante terceiros.
O agravo foi provido em parte, para converter a obrigação de fazer em perdas e danos adicionais.
3. Não se trata de fato consumado
O primeiro movimento da Turma foi delimitar o terreno da discussão. A ementa afirma que o cenário não atrai propriamente o debate sobre a aplicação da teoria do fato consumado em matéria ambiental, objeto da Súmula 613 do STJ, mas demanda a verificação da proporcionalidade da demolição.
A distinção é decisiva. A Súmula 613 impede que a consolidação de uma situação no tempo seja invocada para legitimá-la em matéria ambiental. O julgado não afirma que a construção se tornou regular, nem que o decurso do tempo lhe confere proteção. O que se examina é outra coisa: se, diante de circunstâncias específicas, a medida mais drástica, a demolição integral, é proporcional ao fim de recompor o meio ambiente.
Essa separação entre convalidação e proporcionalidade é, a nosso ver, o eixo do precedente. Ela permite afastar a demolição sem tensionar o enunciado sumular, que permanece íntegro.
4. O critério da desproporcionalidade
O núcleo da tese está no item 4 da ementa:
Revela-se desproporcional a demolição integral do imóvel quando inexistente descumprimento deliberado de comandos normativos, administrativos ou judiciais pelo empreendedor durante a execução do projeto, cenário que penalizaria diretamente os terceiros proprietários de boa-fé e ensejaria novas e prolongadas disputas judiciais secundárias, retardando a prestação jurisdicional voltada à recomposição ecológica em favor da coletividade.
Três elementos se destacam.
O primeiro diz respeito à conduta do empreendedor. O critério não é uma boa-fé genérica, mas a inexistência de descumprimento deliberado de comandos normativos, administrativos ou judiciais durante a execução do projeto. É a conduta ao longo da obra que se coloca em exame.
O segundo envolve terceiros. A demolição penalizaria diretamente proprietários que adquiriram as unidades de boa-fé e que confiaram, entre outros fatores, nas decisões que permitiram a continuidade das obras.
O terceiro é, do ponto de vista ambiental, o mais interessante. A Turma considerou que a demolição abriria novas e prolongadas disputas secundárias e, com isso, retardaria a própria recomposição ecológica. O argumento da efetividade da tutela ambiental, normalmente mobilizado a favor da demolição, aparece aqui em sentido inverso: insistir na medida mais drástica adiaria a reparação em favor da coletividade.
5. A conversão em perdas e danos não é anistia
Afastada a demolição, restava definir o que a substituiria. O item 5 da ementa responde:
Constatada a inviabilidade material e normativa da execução da tutela específica, o ordenamento processual civil autoriza expressamente o magistrado a converter a obrigação de fazer em perdas e danos, solução que, na situação dos autos, garante a utilidade prática do provimento sem implicar anistia ou isenção da responsabilidade objetiva do poluidor.
Dois pontos merecem atenção. A conversão pressupõe a inviabilidade material e normativa da tutela específica; não basta que a demolição seja onerosa ou indesejada. E a solução não exime o poluidor. A responsabilidade objetiva permanece, apenas com outro objeto: em vez do desfazimento da obra, uma prestação pecuniária voltada à reparação.
6. Como se calcula a indenização suplementar
O julgado não deixou o valor em aberto. Segundo o item 6, a conversão se faz pela fixação de obrigação pecuniária suplementar, apurada em liquidação de sentença, correspondente ao custo financeiro total estimado para a execução de um projeto completo de demolição, do planejamento técnico à destinação ambientalmente adequada de entulhos. Esse montante se soma à indenização de um terço do lucro obtido, já estipulada pelo tribunal recorrido.
O item 7 acrescenta que a parcela suplementar deve ser destinada ao ecossistema específico atingido pelo dano, de modo a aproximar-se, o mais possível, da recuperação in loco e in natura.
Na leitura deste artigo, a métrica escolhida tem uma lógica econômica clara: o empreendedor não economiza com a conversão. O custo que teria com a demolição é integralmente internalizado e revertido ao ambiente afetado, somando-se à indenização já imposta. A conversão substitui o meio de reparar; não alivia a responsabilidade.
7. Os requisitos que se extraem do julgado
A ementa não enumera requisitos de forma sistemática. A sistematização abaixo é nossa, a partir das circunstâncias que a Turma considerou determinantes.
- Respaldo da obra. Edificação amparada em autorização judicial e em legislação, o que a ementa sintetiza como respaldo judicial, administrativo e legal.
- Ausência de descumprimento deliberado. Nenhuma violação deliberada de comandos normativos, administrativos ou judiciais durante a execução do projeto.
- Terceiros de boa-fé. Unidades legitimamente alienadas a adquirentes de boa-fé, que seriam diretamente atingidos pela demolição.
- Efetividade ambiental. Demolição que, por gerar novas e prolongadas disputas, retardaria a recomposição ecológica.
- Inviabilidade da tutela específica. Impossibilidade material e normativa de executar a demolição no caso concreto.
- Reparação preservada. Conversão acompanhada de indenização suplementar, destinada ao ecossistema atingido.
8. Alcance e limites do precedente
Decisão de turma, por maioria. O cabeçalho da ementa vincula a solução à impossibilidade material e normativa no caso concreto. O precedente sinaliza uma possibilidade jurídica relevante, mas não consolida orientação uniforme.
Não é salvo-conduto para obras irregulares. O critério central é a ausência de descumprimento deliberado. Construções erguidas sem licença, em desacordo com embargos ou à revelia de ordens administrativas e judiciais dificilmente se ajustam ao raciocínio do julgado, que pressupõe exatamente o contrário.
Empreendimentos comerciais e industriais. Para galpões e outras edificações empresariais, a transposição exige a demonstração dos mesmos elementos. Sem terceiros de boa-fé afetados, um dos pilares da desproporção não está presente, e a análise passa a depender sobretudo do histórico de autorizações da obra, da conduta de quem a executou e do efeito real da demolição sobre a recomposição ambiental.
Esfera administrativa. O julgado trata da conversão, pelo juiz, de obrigação de fazer imposta em ação civil pública. Não se pronuncia sobre ordens administrativas de demolição expedidas por órgãos ambientais ou municipais, que seguem regime próprio.
Prova das circunstâncias. Os elementos que sustentaram a conversão são, em grande parte, fáticos: autorizações obtidas, histórico das obras, situação dos adquirentes, impacto da demolição sobre a recuperação da área. Sua demonstração depende da instrução realizada nas instâncias ordinárias.
9. Conclusão
O AgInt no AREsp 2.110.631/SC não relativiza a proteção das Áreas de Preservação Permanente nem afasta a vedação ao fato consumado.
Seu mérito está em deslocar a pergunta: não se discute se a ocupação se tornou legítima, mas se a demolição integral é a resposta proporcional diante de circunstâncias que o próprio sistema de justiça contribuiu para formar.
Quando a obra teve respaldo judicial, administrativo e legal, não houve descumprimento deliberado de comandos e a demolição atingiria terceiros de boa-fé sem acelerar a recomposição ambiental, a Turma admitiu converter a ordem demolitória em perdas e danos suplementares, destinados ao ecossistema afetado. Fora desse quadro, a conversão não decorre automaticamente do precedente.
Referência: STJ, AgInt no AREsp n. 2.110.631/SC, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 4/8/2026, DJEN de 19/8/2026.
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Especialista em Direito Penal pela PUC Minas, com 14 anos de atuação na comarca de Ubá e sustentação perante o TJMG, o STJ e o STF. Dedica-se ao Direito Penal, com ênfase no penal empresarial, ao Direito Empresarial e ao Direito Ambiental.